En todo proyecto de construcción puede haber incoherencias técnicas que se reflejen en la realidad. Por ello, es vital que conozcas tus derechos como propietario y sepas hacerlos valer. En este artículo veremos que son los vicios ocultos, una de las situaciones más problemáticas. Posteriormente, te explicaremos qué puedes hacer en este caso.
¿Qué son vicios ocultos?
Cuando realizas la compra de un inmueble, es tu responsabilidad comprobar que no hay desperfectos (y la del vendedor informarte de ello).
Sin embargo, hay algunos que no pueden detectarse con una simple visita o revisión visual. Estos son los denominados «vicios ocultos», y no se descubren hasta que no se ha efectuado la operación.
En derecho, es conveniente que cumpla tres aspectos para ser considerado como tal:
- Que su conocimiento previo hubiera llevado al comprador a actuar de otro modo (o a no adquirir el piso, directamente).
- Que no sean fácilmente perceptibles por el comprador antes de efectuar la operación.
- Que su gravedad no permita disfrutar plenamente del inmueble o del sistema que los presenta.
La interpretación de este concepto queda en manos de un juez, pero siempre hay que atender a quién los reclama.
Pongamos un ejemplo: una rotura en el saneamiento de una vivienda por el paso del tiempo puede ser vista de distintas formas. Para el comprador, se trata de un vicio oculto, pero no para un fontanero.
¿Qué se considera desperfectos de la construcción?
Lo anterior se puede extender a todo tipo de sistemas, instalaciones o estructuras. Sin embargo, hay que tener en cuenta qué se considera desperfectos de la construcción. Legalmente, se entiende que son las averías que presenta la estructura de una vivienda, es decir, los cimientos, forjados, muros de carga o soportes.
Para reclamarlos, existe un plazo específico de diez años. Sin embargo, este empieza a contar desde que la constructora terminó el proyecto, no desde que el nuevo comprador adquirió el piso.
¿Qué se puede hacer ante un vicio oculto?
El nuevo propietario del inmueble, cuando compruebe la existencia de un vicio oculto o sospeche de esta, debe actuar rápidamente. Lo más relevante es consultar con un perito que clarifique la situación y emita un informe con validez legal. Después, se abren tres vías a elección del comprador:
- Saneamiento. El propietario puede exigir al vendedor que se haga cargo de su reparación.
- Acción redhibitoria. Se resuelve el contrato y el comprador recupera todos los gastos de la operación.
- Disminución de precio. La vía quanti minoris permite bajar el coste de la vivienda para compensar la avería.
En definitiva, ya hemos visto una de las problemáticas más frecuentes en inmobiliaria, que son los vicios ocultos.
Después de conocerlos, es fundamental que sepas actuar para evitar pérdidas económicas en reparaciones que no te corresponden. Sin duda, lo más importante es hacerlo asesorado por un abogado especialista en derecho inmobiliario.
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