Comprar un piso a una empresa o banco no es tan sencillo como comprar un inmueble a un particular. Por eso, debes investigar un poco antes de comprar la propiedad. Por ejemplo, es importante verificar si el vendedor es el representante real de la empresa. También tendrás que aclarar si hay impuestos aplicables y qué tipo de contrato debes firmar al comprar la propiedad.
Ten en cuenta que comprar una casa es una de las mayores inversiones que harás a lo largo de tu vida, así que, es importante saber en qué te estás metiendo antes de comprometerte con algo, por lo que vale la pena informarse sobre los pros y los contras de cada tipo de compra antes de tomar una decisión.
En este artículo te explicamos 5 aspectos debes tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda a una empresa o a un banco.
Comprueba que el vendedor de la casa es el representante legal de la empresa
Al comprar una casa, es importante asegurarse de que el vendedor sea el representante de la empresa. De lo contrario, puede haber riesgo de fraude.
Para representar a una empresa ante la ley, la empresa debe autorizar a la persona para hacerlo. Si no hay poderes otorgados, entonces la empresa no está legalmente representada.
Como comprador, tienes derecho a solicitar los estatutos de la sociedad, la escritura de nombramiento de administrador o la de apoderamiento, para asegurarte de que el vendedor actúa de pleno derecho.
Además, para curarte en salud, puedes pedir una nota al registro mercantil, y verificar que el administrador sigue teniendo poderes.
Asegúrate de que los socios estén de acuerdo para vender el piso
Cuando se trata de comprar una casa a una empresa o banco hay muchos pequeños detalles que debes tener en cuenta. Por ejemplo, si el inmueble es un activo esencial de la mercantil es necesario que todos los socios hayan llegado a un acuerdo general antes de empezar a buscar compradores.
¿Qué es un activo esencial?
Según indica el artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital al sector inmobiliario, se presume este carácter cuando el importe de la operación supera el veinticinco por ciento (25%) del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.
Por tanto, el comprador debe solicitar al vendedor un certificado que refleje que el inmueble que está a la venta no es un activo esencial.
Cuidado con la manera de entregar las arras a la empresa
En un contrato privado de venta, el comprador y el vendedor se hacen promesas mutuas sobre la venta. El comprador se compromete a comprar y pagar la propiedad, mientras que el vendedor se compromete a entregarla. Un contrato privado de compraventa no obliga a las partes hasta que lo firman y entregan el dinero como depósito penitencial.
No obstante, una vez firmado el contrato de arras, está el riesgo de que la empresa se eche atrás en la compraventa, y no devuelva las arras por duplicado. Puede darse el caso de que se declare insolvente, y el comprador perdería el dinero entregado.
Para evitar una situación así, nuestra recomendación es que se formalice la compraventa ante notario, ya que te aseguras de que la empresa es solvente. Aunque también puedes obtener esa información por tu cuenta en el registro mercantil.
Si optas por firmar un contrato privado, lo mejor es cobrar las arras en forma de depósito mediante un cheque, y firmarlo en la notaría donde esté previsto firmar la escritura de compraventa.
Toma en cuenta el acta de titularidad de la sociedad vendedora
En una empresa con distintos socios, aquellos con más de un 25% de participación en la sociedad tienen la obligación de identificarse a la hora de formalizar el contrato de compraventa.
La Ley para la Prevención del Blanqueo de Capitales entró en vigor en 2010 y, en consecuencia, las personas que son propietarias de acciones de una empresa ahora tienen que demostrar su titularidad.
Desde ese año, la escritura de constitución incluye el acta de titularidad real de la empresa. En aquellos casos en los que la empresa es anterior a 2010, el acta puede gestionarse en una notaría.
Asegúrate de qué impuestos tienes que pagar
En función de si la vivienda es nueva o de segunda mano, el comprador tendrá que pagar un tipo de impuesto u otro. En concreto:
- Si la vivienda es nueva, en la compra se paga el 10% de IVA (o un 4% si la vivienda es de protección oficial, de régimen especial o de promoción pública).
- Si la vivienda es de segunda mano, no se paga IVA pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO).
En ambos casos nos estamos refiriendo a una vivienda, porque si el inmueble es un local comercial o una oficina nueva la cosa cambia, ya que en esos casos el tipo impositivo es del 21%.
También merece la pena subrayar que, si el comprador es una empresa o profesional en ejercicio de su actividad, el IVA pagado es deducido total o parcialmente en la declaración de impuestos.
En definitiva, comprar un piso a una empresa es algo bastante habitual en el mercado actual. Sin embargo, como comprador debes tener en cuenta una serie de factores que pueden afectar al proceso de compraventa.
A modo de resumen, hemos visto estos 5 puntos que debes atender si vas a comprar una casa a una empresa o banco:
- Comprueba que el vendedor de la casa es el representante legal de la empresa.
- Asegúrate de que los socios estén de acuerdo para vender el piso.
- Cuidado con la manera de entregar las arras a la empresa.
- Toma en cuenta el acta de titularidad de la sociedad vendedora.
- Asegúrate de qué impuestos tienes que pagar.
Esperamos que este artículo te haya ayudado a despejar dudas sobre la compraventa inmuebles a una entidad empresarial o financiera. De lo contrario, ponte en contacto con nosotros y te asesoramos.