Por desgracia, es habitual encontrar contratos de compraventa de vivienda con una o más cláusulas abusivas, que podrían evitarse con un buen asesoramiento legal.
Una cláusula abusiva en un contrato de venta es una disposición que elimina o limita los derechos y recursos de una de las partes. Por ejemplo, una cláusula abusiva podría imponer al comprador la subrogación de la hipoteca o que asuma los gastos de cancelación (cuando es totalmente libre de hacer la hipoteca donde considere mejor).
Comprar una casa es el gasto de consumo más grande que la mayoría de la gente hará en su vida. Por ello, es fundamental tener muy claro todos los aspectos legales que se deben realizar antes de firmar cualquier documento que te comprometa.
Los compradores de viviendas a menudo se sienten abrumados con el volumen de papeleo que se requiere para obtener una casa, y es posible que no estén al tanto de todos los acuerdos que están firmando y cómo estos pueden ponerlos en riesgo o que otros se aprovechen de ellos.
Por eso, en este post resumimos algunas de las cláusulas abusivas más comunes contenidas en los contratos de compraventa de vivienda, para que puedas tomar una decisión informada y responsable antes de firmar.
1. Cláusula que impone la subrogación hipotecaria
Si en el contrato se refleja que el comprador está obligado a subrogarse a la hipoteca vigente en el inmueble, y que tiene que aceptar las condiciones del préstamo hipotecario que en su momento pactó el vendedor con su banco, es claramente una cláusula abusiva que el comprador puede negarse a firmar.
El que compra tiene pleno derecho a aceptar o no la hipoteca existente, en caso de no quererla, es libre de escoger la hipoteca por su cuenta.
2. Cláusula que obliga al comprador a pagar los gastos de cancelación de la hipoteca
Relacionado con el punto anterior, si alguna cláusula del contrato indica que, en caso de que el comprador decline la subrogación del préstamo hipotecario, está obligado a asumir el coste de los gastos de cancelación de la hipoteca, se trata de una cláusula abusiva.
Como hemos mencionado antes, el comprador es libre de aceptar o no la hipoteca que recae sobre el inmueble, en caso de no hacerlo, no tiene por qué pagar los gastos de cancelación, que le corresponden al titular del préstamo.
3. Cláusula que indique una fecha de entrega ambigua
Hay veces que, en el contrato, en vez de indicar claramente una fecha específica de entrega de la vivienda, se pone un periodo de tiempo orientativo, por ejemplo, que la entrega prevista será el cuarto trimestre del año.
Ese tipo de fecha no es clara, y el comprador puede exigir que se concrete una fecha exacta, para asegurarse de que cualquier retraso que no sea por fuerza de causa mayor es responsabilidad de la parte vendedora.
4. Cláusula que exonere de responsabilidad al vendedor por desperfectos en la vivienda
Cuidado con este tipo de cláusulas porque acarrean problemas en caso de que se descubran desperfectos a posteriori. Es completamente ilegal exonerar a la parte vendedora de su responsabilidad de los vicios de construcción en la vivienda.
En ocasiones, se indica en el contrato que el comprador tiene un tiempo limitado para comunicar cualquier desperfecto que encuentre en el inmueble, y después de ese plazo ya no puede reclamar. Eso es una cláusula abusiva.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) determina que el plazo de garantía es de 1 año para aquellos elementos de terminación o acabado, de 3 años en desperfectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda y de 10 años si se trata de elementos estructurales relacionados con el edificio.
Por tanto, cualquier obligación o imposición de aceptar plazos distintos no es aplicable, incluso firmando ese tipo de cláusula, el comprador tiene derecho a reclamar si surge algún daño con posterioridad.
5. Cláusula que obligue a pagar los gastos de enganche o acometida a los suministros generales
Otra de las cláusulas abusivas que puedes encontrar es que el vendedor pretenda obligarte a abonar los gastos de establecimiento para acceder a los suministros del inmueble, tales como el agua o la luz.
La ley dice que la vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad, es decir, que tiene que contar con los suministros básicos para vivir (luz y agua), de lo contrario, se considera no habitable, y no puede venderse.
6. Cláusula que obligue a aceptar un notario a una de las partes
El comprador tiene derecho a escoger el notario que considere oportuno, si en alguna cláusula del contrato el vendedor exige que debe firmarse en un notario que ha escogido él de manera individual, es otro caso de cláusula abusiva.
Por tanto, el comprador puede negarse y escoger otro de su confianza.
7. Cláusula que favorece al vendedor en caso de desistimiento del contrato
En ocasiones, la parte vendedora es la que redacta el contrato de compraventa, y establece penalizaciones distintas en función de si desiste una parte o la otra. El problema está cuando no se respeta el principio de equivalencia, generando un desequilibrio a favor de la parte vendedora.
Por ejemplo, es posible que no se establezca una penalización para una de las partes, y sí se haga para la otra.
En cualquier caso, las penalizaciones deben ser equivalentes y claramente definidas.
8. Cláusula que obligue al comprador a pagar la plusvalía municipal
Cuando el comprador pretende imponer el pago del impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana al vendedor, se está cometiendo una práctica abusiva, puesto que ese impuesto corresponde al vendedor por ley.
9. Cláusula que permita alterar el precio de la vivienda construcción
En un contrato de compraventa debe quedar reflejado el precio acordado, sin que este pueda verse modificado a voluntad de la parte vendedora. A no ser que esté justificado por alguna causa objetiva, en cuyo caso el comprador está en su pleno derecho de desistir del contrato sin asumir penalización alguna.
Como hemos visto, algunas cláusulas de los contratos pueden ser abusivas o injustas para una de las partes. En tales casos, la parte agraviada puede renegociar los términos de un contrato.
Si te sientes perjudicado, estás en tu derecho de solicitar que se cambien las condiciones del contrato de compraventa. Si has sido engañado ponte en contacto con un abogado experto en inmuebles y reclama tus derechos.